Rahanpesulaki ja pakotelainsäädäntö – mitä isännöitsijän tulee tietää?
Rahanpesulaki velvoittaa isännöitsijää ja pakotelainsäädäntö velvoittaa kaikkia – myös taloyhtiöitä. Pakotesääntelyn tiukentuessa kannattaa riskit minimoida huolehtimalla pakotelistojen seurannasta automaation avulla.
Mistä on kyse?
Rahanpesun estäminen ja pakotteiden noudattaminen ovat nousseet osaksi myös isännöinnin arkea. Monelle aihe tuntuu kaukaiselta: eihän tavallisessa suomalaisessa taloyhtiössä ole pakotteiden alaisia osakkaita tai hallituksen jäseniä. Ei välttämättä, mutta asiassa onkin kyse toimintakyvyn jatkuvasta turvaamisesta, lakien noudattamisesta ja varmuuden tuomasta mielenrauhasta.
Mitä isännöitsijältä edellytetään?
Isännöitsijät ja isännöintiyritykset ovat rahanpesulain mukaan ilmoitusvelvollisia hoitaessaan toimeksiannosta kirjanpitotehtäviä. Rahanpesulaki asettaa isännöintitoimistolle kuusi keskeistä velvollisuutta. Asiakkaan tunteminen eli KYC-prosessi edellyttää, että hallituksen jäsenten tiedot kerätään ja dokumentoidaan huolellisesti. Pelkkä nimen tietäminen ei riitä, vaan henkilöllisyys on todennettava luotettavasti esimerkiksi pankkitunnuksilla tai passilla. On myös selvitettävä, onko hallituksessa poliittisesti vaikutusvaltaisia henkilöitä eli niin sanottuja PEP-henkilöitä, joiden kohdalla edellytetään tehostettua seurantaa.
Tämän lisäksi isännöintiyrityksen on laadittava kirjallinen riskiarvio, seurattava asiakassuhdetta jatkuvasti ja ilmoitettava epäilyttävistä liiketoimista Keskusrikospoliisin alaiselle rahanpesun selvittelykeskukselle. Tuntemistiedot on säilytettävä viisi vuotta asiakassuhteen päättymisen jälkeen.
Riskiarvion puuttuminen on yksi yleisimmistä syistä, miksi lupa- ja valvontaviraston tarkastuksissa on päädytty seuraamusharkintaan. Valvonta on tiukkaa ja asianmukaiset prosessit ehkäisevät mahdollisuutta syyllistyä rikkomuksiin tai laiminlyönteihin.
Vaikuttaako pakotelainsäädäntö taloyhtiöön ja hallitukseen?
Vaikka laki ei edellytä taloyhtiöltä aktiivisia toimia, on se kuitenkin pakotelainsäädännön alainen kuten kaikki luonnolliset- ja oikeushenkilöt. Pakotelainsäädäntö kieltää varojen asettamisen pakotelistatun henkilön saataville ja käytännössä tämä tarkoittaa, että taloyhtiö ei saa palauttaa vastikkeita tai maksaa suorituksia pakotelistatulle osakkaalle, eikä myöskään vastaanottaa maksuja heiltä ilman riskiä esimerkiksi tilien jäädyttämisestä.
Isännöitsijän kannattaa olla tässä hereillä. Hallitus vastaa viime kädessä taloyhtiön toiminnan lainmukaisuudesta, mutta isännöitsijä voi auttaa yhtiötä huolehtimalla niin hallituksen kuin osakkaidenkin pakoteseurannasta turvaten kaikkia osapuolia. Prosessien ollessa kunnossa hallituksen huolellisuusvelvoite täyttyy, mikä pienentää merkittävästi heidän henkilökohtaisen rikosoikeudellisen vastuunsa riskiä. Samalla isännöitsijä osoittaa ammattitaitonsa ja hoitavansa asiakkaiden omaisuutta korkeimpien standardien mukaisesti.
Taloyhtiö, jota seurataan aktiivisesti pakotteiden varalta, on myös houkuttelevampi kohde asunnonostajille ja pankkirahoitukselle – puhtaat compliance-paperit sujuvoittavat osakekauppoja ja rahoitusneuvotteluja.
Riskit laiminlyönnistä – miksi asia kannattaa hoitaa kuntoon
Vuonna 2025 pakoterikosdirektiivi kiristyi, jonka myötä rahanpesulain ja pakotelainsäädännön rikkomusten seuraamusmaksut kasvoivat ja uusia rikosnimikkeitä lisättiin.
Rikosoikeudellinen vastuu ja sanktiot. Pakotteiden rikkominen tai kiertäminen voi johtaa vakaviin seuraamuksiin, kuten rikemaksuihin tai vakavemmissa tapauksissa seuraamusmaksuihin tai jopa vankeusrangaistukseen. Seuraamukset määräytyvät tapauskohtaisesti ja niiden suuruuteen vaikuttaa esimerkiksi tahallisuus.
Maksuliikenteen katkeaminen. Jos taloyhtiön tiedot ovat puutteelliset tai asiakkuuteen liittyy epäilyjä, pankki voi rajoittaa maksuliikennettä tai jopa päättää asiakassuhteen. Isännöitsijällä on vastuu taloyhtiön taloushallinnon ja maksuliikenteen sujuvuudesta, joten rahapesulain ja pakotelainsäädännön perusymmärrys sekä asiakastietojen huolellinen kerääminen ja ylläpito ovat tärkeä osa taloyhtiön riskienhallintaa ja toiminnan jatkuvuuden turvaamista.
Isännöitsijän maineriski. Laiminlyönnin tuoma maineriski saattaa heijastua isännöitsijään. Jos esimerkiksi yhtiön tili suljetaan isännöitsijän huolimattomuuden vuoksi, maineriski kohdistuu suoraan häneen. Asiaa voisi verrata talvikunnossapitoon: jos lumi putoaa katolta jalankulkijan päälle, kysytään isännöitsijältä, olisiko riskiin voitu varautua lumiesteellä.
Automaatio tuo mielenrauhan kaikille
Pakotelistat päivittyvät yli 50 kertaa kuukaudessa, jonka vuoksi seuranta manuaalisesti ei yksinkertaisesti ole mahdollista. Hausvisen pakotelistaseuranta hoitaa monitoroinnin taustalla automaattisesti: osumaepäilyt nousevat suoraan isännöitsijän työpöydälle, inhimilliset virheet poistuvat ja tiedot on aina ajan tasalla. Automaation avulla pakotelistojen seuranta pysyy jatkuvana ja hallittuna prosessina ilman, että isännöitsijän arki kuormittuu.
Pakoteseuranta on taloyhtiölle kustannus, joka ei taatusti hätkähdytä yhtiökokouksessa. Automaatio on kuitenkin tehokkain tapa varmistaa lainsäädännön aukoton noudattaminen, huolimattomuudesta johtuvien riskien välttäminen ja taloyhtiön rahaliikenteen turvaaminen. Tärkeimpänä hyötynä automaattisen pakoteseurannan avulla isännöitsijä voi tarjota mielenrauhaa kaikille osapuolille.
Lue lisää automattisesta pakoteseurannasta: hausvise.fi/kyc
Kiinnostaako aihe enemmän? Syvenny asiaan lisää Hausvisen ja Netvisor KYCin yhteiswebinaarin tallenteesta!